純損失は13億9700万元、利益は58億9000万元、貝殻（02423.HK；BEKE.US）は1年しかかからなかった。
赤星資本局はこのほど、貝殻が2023年第4四半期と通期の財務業績を発表し、2023年の純収入は前年同期比28.2%増の778億元に達したことを明らかにした。純利益は58.90億元に達し、調整後の純利益は97.98億元に達した。
この財報、貝殻は「顔を上げて息を吐く」と言える。
2022年には、大環境の影響で貝殻の純収入が24.9%減少し、純損失が13.97億元だったからだ。当時、シェルの経営陣は業績電話会で、「会社は大きな挑戦を受けた」と語っていた。
2023年、国内不動産業界全体が明らかに好転していない中、シェルは業績の高速成長を実現した。赤字から黒字に転じたこの年、貝はどうやってできたのか、気になる。
（一）
中古住宅事業に大きな旗
ここ数年来、我が国の不動産業界は深い調整期に入り、その背後には需給関係の変化、金融環境の変化、住宅購入者の予想の変化及び世界経済情勢などの多種の要素が重なって影響している。
国家統計局が発表したデータによると、2023年、全国の不動産開発投資は11兆9000億元で、前年同期比9.6%減少した。全国の分譲住宅の販売面積は11億1700万平方メートルで、前年同期比8.5%減少し、うち住宅の販売面積は8.2%減少した。分譲住宅の売上高は前年同期比6.5%減の11兆6600億元、うち住宅の売上高は6%減だった。
こうした中、貝殻の業績は「逆張り」を迎えている。
財報によると、貝殻の2023年の年間総取引額（GTV）は3兆1400億元で、前年同期比20.4%増加した。年収778億元、純利益58.9億元。
売上高構造を見ると、2023年の貝殻の貯留住宅事業の年間GTVは20280億元に達し、前年同期比28.6%増加した。純収入も前年同期比15.9%増の279.54億元で、貢献利益率は前年同期比7.3ポイント増の47.2%に達した。
新築住宅事業では、2023年の新築住宅事業GTVは前年同期比6.7%増の10030億元に達した。純収入は305億7600万元で、前年同期比6.7%増だった。新築住宅事業の貢献利益率は前年同期比2.9ポイント上昇の26.6%に達した。
ソース：企業財報、赤星資本局
2023年の貝殻の3兆元を超える取引額のうち、保有住宅の取引額の占める割合は2/3に達した。同時に、ストックルーム事業が実現した純収入の増加と貢献利益率も新築住宅事業より高かった。
つまり、シェルの2023年の業績は向上し、中古住宅事業の功は欠かせない。
また、貝殻は2023年に店舗とマネージャーの数が回復した。財報によると、2023年末現在、貝殻の店舗とブローカーの数はそれぞれ4.38万人と42.8万人で、それぞれ前年同期比8.1%と8.5%増加した。
実際、昨年の国内中古住宅市場は確かにより「にぎやか」であり、その主な原因はやはり市場需給構造の転換の下で、ストック住宅市場の規模が拡大し、住宅購入者の好みが中古住宅に傾いたことである。
住建部のデータによると、2023年の全国中古住宅取引量の割合は40%近くを占め、市場は中古住宅への転換を加速させている。易居不動産研究院と中指研究院がモニタリングした重点都市データによると、昨年の中古住宅の成約規模は前年同期比36%以上上昇した。
また、貝殻調査によると、2022年6月から2023年12月にかけて、中古住宅を優先的に購入する顧客の割合は23%から35%に上昇し、中古製品は必要とされる「乗車」の需要を全面的に受けている。
（二）
インテリアが第2の曲線になるかどうか
新築住宅のストックルーム業務のほか、貝殻は積極的に家財道具の分野を開拓しており、それを自分の第2の収入曲線としたいと考えている。
財報によると、2023年の貝殻家財業務の純収入は109億元で、企業の総売上高に占める割合は14%だった。
実際、2015年には、チェーン家は万科と協力して万科チェーン家装飾有限会社を設立し、初めて家装分野で試水を行ったことがある。
2020年4月、貝殻は自社のホームウェアブランド「布団」を発売した。2021年7月、貝殻は聖都家装と合意し、総対価80億元で聖都家装の株式100%を買収することを発表した。
出典：貝殻の部屋探し公式サイト
2021年末、貝殻は「一体両翼」戦略を提案し、その中で、「一体」は中古と新築住宅取引サービスコースであり、「両翼」はそれぞれ大型住宅事業群と恵居事業群であり、住宅内装業務は貝殻戦略のグレードアップの重点である。
貝殻の配置家装業務は、理由も簡単だ。
家装業務と不動産取引サービスは強い関連性があり、住宅購入後には装飾需要が伴うことが多い。不動産取引とサービスプラットフォームとして、貝殻は大きなユーザー資源を持っており、家装業務に進出することでその業務チェーンをさらに延長することができる。
大きな環境から見ると、家財道具業界全体の市場空間は依然として存在している。
貝殻研究院の試算によると、2022年から2030年までの間に我が国の住宅内装工事の総需要は毎年30億から50億平方メートルの間にある。家装家庭市場の全体規模は2025年に5兆元前後に達し、2030年には7兆元前後に達し、年平均成長率は6%を超えた。
しかし、外部から見れば、貝殻を家の中に置くことにはまだ多くの不確実性がある。
まず、家財道具業界には現在もいくつかの規範化されていない、不透明な現象が存在し、業界全体の標準化の程度が低く、市場が分散していると同時に競争が非常に激しい。
次に、業界のサプライチェーン管理は難度が高く、内装業務は材料、設備、人工などの多くの段階に関連しており、効率的なサプライチェーン管理システムを構築するには、材料の品質と施工の進度を確保するのは非常に困難である。
全体的に言えば、貝殻は長年の住宅賃貸経験を持っているが、貝殻が本格的に家装業界の痛い点に触れて改造されるまで、依然として大きな挑戦と多くの不確実性に直面していた。
（3）
不動産開発事業に進出
不動産開発事業への進出は、貝殻の業界内でのもう一つの試みだ。
2023年7月、貝殻は貝好家業務を開始し、元の「一体両翼」戦略を「一体三翼」に昇格させたと発表した。「一体」は新築と中古住宅の取引業務、「三翼」は家装業務、賃貸業務、貝好家業務である。
このプレート事業を拡大するために、シェルは最高経営責任者の徐万剛氏を貝好家事業ラインの最高経営責任者に転任させたほか、業界で兵を募集したり馬を買ったりしている。
2023年3月15日、北京は2つの土地を公開し、貝殻旗の子会社である貝好家（北京）置業有限公司（以下、北京貝好家）を競売にかけた。
公開資料によると、貝殻が今回撮影する区画プロジェクトには、龍湖グループ、中国海外発展などの伝統的な住宅企業を含む30社以上の住宅企業が応募した。
最終的に、上記の区画は北京建工集団傘下の子会社が落札し、成約価格は11億6700万元、北京貝好家のオファーは11億323万元で、最高オファーと0.35億元の差があった。
貝殻は今回、最終的に地塊を撮影することはできなかったが、初めての撮影地も「目玉」を獲得し、これも貝殻が不動産開発に足を踏み入れる鍵となった。
貝殻の内部関係者はメディアに対し、貝殻の新しい業務は慎重で、現在貝好家の業務はまだ探索段階にあり、順義に土地を取ることも水を試していると答えた。
次の撮影地は、貝殻の野心に満ちているが、経験のない貝殻にとって、不動産開発への進出は依然として大きな試練である。結局、不動産業界の需要は目まぐるしく変化し、より「重い」業務は、貝殻のキャッシュフローと収益力に挑戦している。
小結
貝殻の近年の業務配置を見渡すと、その意図は開発、売買から内装まで、「一貫」式に顧客の住宅購入の全段階を包括する。しかし、住宅売買業務は大きな環境の影響を受けており、不動産開発と住宅内装業務において、貝殻は依然として長い道のりを歩んでいる。
紅星新聞記者劉谧
