シェル（02423.HK；BEKE.US）がこのほど発表した2023年3季報によると、9月30日現在、同社のアクティブ店舗数は40903店で、前年同期比3.0%増、アクティブマネージャー数は399048人で、前年同期比7.1%増だった。
逆成長の背後には、貝殻と業界が共同で直面し、早急に解決しなければならない難題がある：巨大な店舗とブローカーシステムの下で、どのようにプラットフォーム生態を管理し、良性作業環境を維持するか？
答えは簡単ではありません。数年の歳月をかけて、貝殻はプラットフォームの規則を通じて共同で議論する「店東委員会」、ブローカーの紛争を自主的に裁く「陪審団」、プラットフォームの違反行為を抑止し、調査・処分するプラットフォームの監察システムを構築し、改善した。3大部分は共同で新仲介ブランドのオーナー、店のオーナー、マネージャーを信頼させる仕組みを構成し、不動産取引過程における各方面の受益を推進し、業界の良性生態を再建する。
西部の中核都市である成都のサンプルから、貝殻成都駅の運営からいくつかの答えを見つけることができるかもしれない。
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内部から乱れを厳重に調べる
成都は今年すでに63店舗を処分
不動産源流出の持病を取り除き、不法な利益産業チェーンを断ち切ることは、不動産取引プラットフォームの生態管理の最優先事項である。
2018年以前、不動産取引業界はダフ屋が多く、住宅源の流出現象はしばしば禁止され、住宅源情報の公開販売は業界の公開「秘密」になっていた。このような背景の下で、貝殻は自らを調べる「戦い」を始め、貝殻監察チームを設立した。
2018年4月、貝殻成都駅プラットフォーム監査チームが設立された。同時期には、安全とリスクセンター、プラットフォーム監査センター、人店技術センター、ビル辞書、製品、運営など多くのチームが「合同作戦グループ」を結成し、一緒に会議を開いて対策を検討し、どのようにこの自己調査に勝つか、「戦争」を是正する。
一方、住宅源の漏洩の可能性を一つ一つ整理し、さらに住宅源にアクセスする各通路をオンラインでリアルタイム監視することを増やす、一方、黒灰産を模擬した作業モデルは、転売された住宅源情報ダフ屋組織に浸透し、対象のデータ餌の設置により各ルートで漏洩が発生しているかどうかを逐一確認している。
長年の実践を経て、貝殻は全国に向けて完全で効果的で複製可能な生態安全ネットワークを構築した。予防教育、違反監視と違反調査の3つの方法を通じて、ジャンプリスト、悪意のあるこじ開け、偽造などの違反行為を厳格に調査、処分し、プラットフォームの効率を高め、マネージャー、店東とブランド主の権益を保障する。
貝殻プラットフォーム監査チームが設立された翌年（2019年）だけでも、貝殻プラットフォーム監査センターは、私的な離脱チームリスト、住宅源の漏洩、影のブローカー（身分を偽ってプラットフォームに加入）、チベット、虚偽の持ち出し、体外会社（入居事業者／ブローカーがプラットフォームの外に他の店舗がプラットフォームに加入していない）など6大ACN（ブローカー協力ネットワーク）の信頼に影響を与える違反行為に対して、全国でブローカーの赤黄線15897例、事業者は231社を摘発し、GMV（成約総額）を24億に達した。
それだけでなく、2019年4月17日、貝殻は監査作業プラットフォームの太阿1.0を開発した。技術手段を通じて監察予案呼び出しデータ難、データ解読難、行為追跡難、製品間再生権限申請難などの4つの痛い点を解決し、調査手がかりの発掘効率を大幅に向上させた。システムの経年的な反復に伴い、現在の調査の精度と効率はより高い水準に達している。
監視チームが構築した意義と役割について、貝殻関連責任者は、品質は貝殻プラットフォームのベースラインとDNAだと述べた。不正でプラットフォーム協力規則に違反する行為は、他の協力店舗やブローカーの利益を損なうだけでなく、貝殻プラットフォーム全体のACN生態に破壊を与え、消費者の品質サービス体験を低下させ、業界の発展を阻害する。設立後、貝殻監察チームは数年の努力を経て、業界問題を粛清し続け、協力店とマネージャーのためにより良い作業生態を作り、マネージャーのコンプライアンス作業を導き、業界の向上を後押しした。
データによりますと、今年11月末現在、貝殻成都駅だけで2023年に私飛単、コミッション返還などの違反1447人を調査、処分し、63の店をシャットダウンしました。将来的には、プラットフォームは引き続き生態管理に力を入れ、業者やブローカーの違反・信用喪失行為を厳しく調査、厳しく取り締まる。
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2500人を超える「陪審員」が在任中
「陪審員団」は全国100ブランド以上をカバー
多くの協力ブランドが集まる新しい居住プラットフォームとして、貝殻の生態管理は監査・調査・処分に限らず、争議自治もある。
2018年7月1日には、貝殻の部屋探しACNの規則に基づく「陪審団」が設立された。この組織は優秀なマネージャーの代表で自治組織を構成し、貝殻ACN内のマネージャー間の作業による紛争に対して集団的な意思決定を行い、自主管理、自主監督の方式でACN建設を推進し、マネージャーの正当な競争を導き、プラットフォームの仕組みを絶えず改善することができる。
同時に、貝殻陪審団は貝殻ACN内のブローカー間、ブローカーと他の非業務判定部門/協力会社間で業務上の紛争が発生した最終判定部門として、最高裁定権を持っている。
不動産仲介業界では、地域仲介企業の発展の最大の難題はまず制度設計にあるという共通認識がある。これまでは人情化が深刻で、きちんとした規則を制定することができず、このままでは作業プロセスが混乱し、効率が低下することになる。
貝殻陪審団の設立は、業界の規制に手本を提供した。「業界の未来は必ず協力・ウィンウィンであり、単独で戦うのではなく、貝殻が開放的なエネルギー供給プラットフォームを作り、協力を導いてくれるのは業界が必要としていることだ。この過程で、制度は協力問題の大部分を解決することができ、陪審団は他の制度外の協力紛争を解決することができ、協力に隙間がないようにすることができる」と貝殻成都駅のある協力店は記者に語った。
現在、貝殻プラットフォームは全国で2500人以上の裁判員がおり、100以上のブランドをカバーしている。その中で、成都在池陪審員570名は、成都チェーン家、徳佑、富房不動産、21世紀不動産など10ブランドをカバーしており、陪審員になるには、司齢、違反減点に対して相応の要求があり、多くは十分な経験と業界認知を持つマネージャーが担当し、調停の公正さに信服力を持たせている。
2023年1月から11月までに、貝殻成都駅の陪審員団だけで計2318件の紛争を調停し、2117件の調停に成功し、紛争率は5%以内に安定し、「裁判」56件に参加し、32件の違反処罰に関連し、56人の違反処罰、16件の業績判決に関連し、少なくとも30人の業績の追跡に協力した。
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月1回「店東委員会」検討
プラットフォーム・ルールの最適化の促進
監査センターや陪審員のほか、貝殻は「店東委員会」を設立した。
「店東委員会」は、入居ブランドの店東推薦と投票によって選出されたプラットフォーム自治組織で、プラットフォームの共同構築を推進し、プラットフォームの運営管理を監督し、ブランド、マネージャー、消費者などの各方面の権益を保障することを目的としている。
貝殻が地面に落ちた都市を単位として、メンバーたちはブランド店の東、マネージャーの意見を収集し、フィードバックし、プラットフォーム管理における各規則と制度に対して合理化提案を行い、プラットフォームの規則と統一基準の整備に協力した、同時にプラットフォームの規範的な運営を監督し、異なるブランド間の紛争を協調的に処理し、サービス者の信用システムの整備を推進し、競争の優れた良性生態の構築などを推進する。
成都を例に、2018年9月、第1回成都「店東委員会」が設立され、チェーン、徳佑、富房、遠投などの仲介ブランドが参加した後、他のブランドが徐々に参加し、ルールの共有範囲が広くなり、作業生態をより優れたものにした。
「店東委員会」設立の初心について、貝殻グループの徐万剛副会長は、「貝殻の部屋探しプラットフォームには多くのルールが制定されているが、具体的な実践過程では違和感が出てきており、この時新たに設立された店東委員会はプラットフォームのルールに対するアドバイスなど、協調的な役割を果たすことができる。また、店東委員会の設立は店東と店東の間の交流学習を促進し、互いの発展を促進することもできる。だから、その役割は総合的だ」と紹介した。
「店東委員会」は規則の漏れ補充の重要性についても、不動産業界の自治自理を促進する重要な一環となっている。
「店東委員会」には定期会議の仕組みがあり、毎月少なくとも1回は開催されていることが分かった。同時に、適切な意見フィードバックメカニズムもあり、タイムリーに内部で検討することができる。
これに対して、経済学者、例えば金融研究院の管清友院長によると、貝殻の部屋探しは新しいビジネスモデルを模索しており、制度とシステムの構築を通じて、業界に公共協力プラットフォームを提供しているだけでなく、協力ブランドを一緒に自治共生させ、資源情報を真に共有させ、業界全体をより効率的にするよう誘導している。