지난 불과 24시간 동안 미국 연방준비제도 (Fed · 연준) 가'3월에는 금리를 인하하지 않겠다'고 집요하게 외치는 배경음과 함께 전 세계 3대 대륙을 가로지르는 은행들이 집단적으로 상업용 부동산에 대한 손실 경고를 보냈고, 이 중 두 은행의 수장이 사임했다.
북경시간을 기준으로 순서는 대략 다음과 같다.
수요일 저녁, 뉴욕지역사회은행은 거액의 대출손실을 보고했는데 그중 일부분은 상업부동산항목과 관련되여 주가가 37% 를 초과했다.이 은행이 지난해 폭뢰의 서명은행을 인수한 적이 있기 때문에 이 사건은 특히 관심을 끌고 있다.원고를 발송할 때까지 뉴욕지역사회은행은 목요일에 계속 13% 하락하여 전반 미국지역은행판이 함께 소문이 자자했다.
목요일 아침, 일본 도쿄에 위치한 아오조라 은행 (Aozora Bank) 은 미국 상업용 부동산과 관련된 손실로 인해 올해 3월까지의 회계연도에 280억 엔 (약 13억 5900만 위안) 의 순손실을 기록할 것으로 예상했으며, 이전에는 240억 엔의 흑자를 낼 것으로 예상했다고 밝혔다.
청공은행은 동시에 총재 겸 CEO 곡천계 (Kei Tanikawa) 가 사직하고 4월 1일에 효력을 발생한다고 선포했다.이 소식의 영향으로 청공은행 주가는 목요일에 21.49% 하락했다.
여기에는 A주와 달리 일본주의 등락정지에 대한 제한은 주가가 소재한 구간에 따라 일내 가격파동의 범위를 확정하는것이다.예를 들어 청공은행은 전 거래일 종가가 3257엔이었기 때문에 오늘 700엔 하락이 한계에 이르렀다.금요일이 되면 청공은행은 최대 500엔만 더 떨어질 수 있다.
목요일 늦게 스위스 바오성 그룹 (Julius Baer) 은 오스트리아의 민간 부동산 회사 인 Signa Group에 빌려준 대출로 7 억 달러에 가까운 손실 충당금을 계상했다고 발표했다.이와 동시에 보성은 CEO Philipp Rickenbacher의 사직을 선포함과 동시에 이 대출과 관련된 사모신용대부업무를 페쇄한다고 선포했다.
마찬가지로 목요일에 도이체방크도 4분기에 미국 상업용 부동산 대출의 손실을 전년 동기 대비 5배 증가한 1억 2300만 달러로 충당한다고 발표했다.
유럽과 미국의 상업용 부동산의 번거로움은 아마 막 시작되었을 것이다
은행과 부동산 간의 긴밀한 관계는 이해하기 어렵지 않다: 부동산 개발업자와 부동산 소유자는 종종 은행과 융자 업무를 전개한다.그래서 상업용 부동산 사용률과 평가가 떨어졌을 때 은행도 폭풍이 몰아치는 앞줄에 섰다.
이 일련의 사건에서도 뚜렷한 특징을 보이고있다. 유럽과 아메리카의 상업부동산문제의 충격은 중소은행, 지역은행에 대해 더욱 뚜렷하지만 보성, 덕은과 같은 100년대은행에 대한 영향은 상대적으로 제한되여있으며 목요일에 이 두 은행의 주가는 또 여러가지 호재로 인해 뚜렷이 상승하고있다.다른 각도에서 볼 때, 작은 은행의 상업용 부동산 대출 비중도 슈퍼 큰 은행보다 훨씬 높다.
바로 이러하기때문에 미국련방공화국이"금리인하를 서두르지 않는다"고 명확히 표시하자 모두들 신속하게 우려의 눈길을 이 분야에 돌렸다.
금융 데이터 공급업체 Trepp의 추적기에 따르면 미국만 해도 2027년 말까지 2조2000억 달러의 상업용 부동산 대출이 만기가 도래한다.미국의 정책금리가 갑자기 폭등하는 상황에 직면하여 많은 은행들도 지난 2년 동안 일부 대출에 단기 연장을 주어 청산 날짜를 약간 뒤로 미뤘다.
상업용 부동산 대출의 주기는 종종 5-10년 사이이기 때문에 만기가 도래하는 대부분의 대출은 고주택, 저금리 시기에 발급된다.미국 연방준비제도 (Fed · 연준) 가 금리를 인하하지 않겠다고 굳게 다짐한 지 오래될수록'새 것을 빌리고 낡은 것을 갚아야 한다'는 압력을 감당하기 어려워 누워있는 부동산 보유자들이 많아질 것이다.
투자은행 구겐하임의 최고투자책임자 앤 월시는 지난달 다보스에서 상업용 부동산에서 오피스 분야의 고통은 이제 막 시작됐다고 지적한 바 있다.그는 다음과 같이 지적했다. 중소은행은 앞으로 24개월내에 대량의 사무청사대출의 재융자에 직면하게 된다.이런 상황은 은행업의 굴림식 쇠퇴로 볼 수 있으며 한동안 지속될 수 있다.
미국의 골칫거리는 일본을 방사한다
과거 미국 상업용 부동산이 직면한 고금리 문제를 논의할 때 보편적으로 주목되는 것은 미국 지역 은행의 감당 능력이다.그러나 청공은행의 폭뢰는 미국 상업용 부동산의 골칫거리를 보여주며'해외 방사'의 위험이 있다.
청공은행의 자산규모는 550억딸라에 접근하는데 일본에서는 대략 중등규모의 지역성은행이라고 할수 있으며 일본의 시스템중요성은행에도 포함되지 않는다.바로 이런 은행으로서 미국에서의 사무청사대출잔액은 18억 9000만딸라에 달해 전반 은행대출조합의 6.6% 를 차지한다.청공은행은 이 은행의 미국 내 상업용 부동산 대출이 모두 시카고, 로스앤젤레스와 같은 대도시에 집중돼 있다고 강조했다.
이 배후에는 일본 투자자들이 미국 상업용 부동산 시장으로 복귀하는 모습도 있다.MSCI에 따르면 2023년 일본 투자자들은 지난해 12월 중순까지 미국 상업용 부동산에 37억 달러를 써 전년보다 두 배로 늘었고 2016년 이후 최고치를 기록했다.
부동산 거래에 직접 참여하는 것 외에도 부동산 펀드를 통해 미국 시장에 진출하는 일본 자금도 적지 않다.대표적으로 2018년부터 부동산 펀드에 발을 들여놓은 일본정부 연금투자펀드는 2023년 블랙스톤, 브룩필드의 부동산 펀드에 각각 5억 달러씩 투자를 약속했다.